도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안(대안)

대안의 제안이유 현행법은 정비계획 입안 요청 또는 입안 제안에 동의한 경우 조합설립에 동의한 것으로 간주할 수 있는 명시적인 규정이 없고, 합리적인 사유 없이 조합임원에 대한 해임총회가 소집되어 사업이 장기간 표류하는 사례가 있으며, 사업여건 등과 무관하게 사업시행계획과 관리처분계획을 순차적으로 수립하도록 일률적으로 규정하고 있는 등 정비사업의 속도를 제고하기 쉽지 않은 측면이 있음. 또한, 최근 증가하고 있는 공사비 관련 분쟁 등 정비사업 추진 과정에서 발생하는 갈등을 예방하고 조정하는 데에도 제도적인 한계가 있고, 공사비 상승 등에 따라 정비사업의 사업성이 악화되고 있음에도 용적률 완화의 대가로 공급되는 국민주택규모 주택의 공급가격이 현실과 맞지 않으며, 신탁업자가 시행하는 정비사업과 관련하여 사업지연의 원인이 될 수 있는 요소들이 존재하는 등 개선이 필요한 사항들이 지적되고 있음. 이에 현행법의 미비사항을 보완하여 정비사업을 통한 주택공급을 활성화하려는 것임. 대안의 주요내용 가. 기본계획과 정비계획의 내용에 정비사업의 시행에 따른 이주수요에 관한 사항을 추가하여 이주 관련 갈등이나 예상치 못한 대규모 이주수요 발생에 따른 인근 지역의 주거 불안정을 예방함(안 제5조제1항제12호의2, 제8조제6항 및 제9조제1항제8호의2 신설). 나. 준공업지역 내의 정비사업을 활성화하기 위하여 조례로 정한 용적률 한도에도 불구하고 법적상한용적률까지 용적률을 정할 수 있는 용도지역을 확대함(안 제11조제1항). 다. 정비사업의 속도를 제고할 수 있도록 도시ㆍ주거환경정비기본계획의 수립을 위한 절차와 정비구역의 지정 또는 정비계획의 결정을 위한 절차를 병행할 수 있도록 함(안 제16조의2 신설). 라. 신탁업자가 사업시행자인 경우의 사업시행자 변경 및 지정취소 절차를 명시하고, 신탁업자가 사업을 시행하는 경우 주민대표기구인 토지등소유자 대표회의를 구성할 법적 근거를 마련하며, 신탁 방식의 정비사업 추진과 관련한 벌칙 조항을 정비함(안 제27조제9항 및 제48조제3항ㆍ제4항 신설, 제134조, 제136조 및 제137조). 마. 공사비 증액 여부를 둘러싼 분쟁ㆍ갈등을 예방 또는 최소화할 수 있도록 공사비 변동의 기준 등을 계약서에 명시하고, 공사비 검증의 결과를 총회에서 공개하며, 공사비 증액계약을 체결하려는 경우 총회의 의결을 거치고, 시장ㆍ군수등이 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청할 수 있도록 하는 등 제도를 정비함(안 제29조제12항, 제29조의2제2항 및 제29조의3 신설 등). 바. 정비사업이 신속하고 원활하게 추진될 수 있도록 정비계획의 입안 요청 또는 제안을 위한 동의, 조합설립추진위원회 구성에 대한 동의가 있는 경우 주민대표회의 구성에 대한 동의, 조합설립 동의 및 사업시행자 지정 동의까지 간주하도록 함(안 제36조의3제1항). 사. 조합임원이 총회로 해임된 이후 조합 운영에 장기간 혼란이 발생하는 상황을 방지하기 위하여 총회 개최계획의 신고 의무 및 시장ㆍ군수등의 조합 운영 정상화 조치 근거를 신설함(안 제43조제5항 및 제6항 신설). 아. 용적률 완화의 특례를 부여받는 대신 건설ㆍ공급하여야 하는 국민주택규모 주택의 공급가격 기준을 공공건설임대주택의 표준건축비에서 기본형건축비로 상향 조정하고, 일정한 금액을 가산할 수 있도록 함(안 제55조, 제66조, 제101조의5 및 제101조의6). 자. 용적률 완화의 특례를 부여받는 대신 건설ㆍ공급하는 국민주택규모 주택을 공개 추첨으로 선정하도록 하고, 시장ㆍ군수등은 공개 추첨 여부를 확인한 이후에 관리처분계획의 인가 여부를 결정하도록 함(안 제55조제6항, 제74조제1항제8호의2 및 제78조제8항 신설). 차. 재개발사업 이후에도 세입자가 본래의 생활권에서 재정착할 수 있도록 재개발사업에서 용적률 완화로 공급되는 장기공공임대주택 입주자 선정 시 기존에 해당 정비구역 등에 거주하던 세입자를 일정한 범위에서 우선하여 고려하도록 함(안 제55조제7항 신설). 카. 상가나 특정 동(棟)의 소유자의 반대 또는 비협조로 재건축사업이 지연되는 것을 방지하기 위하여 주택단지 내의 일부 토지에 관한 분할 특례를 청구할 수 있는 주체를 확대함(안 제67조제1항). 타. 정비구역 내의 주거지역에 위치한 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우 건폐율과 용적률 적용 기준에 특례를 마련하여 정비사업 과정에서 토지이용의 효율성 및 사업성을 확보함(안 제68조의2 신설). 파. 정비사업의 신속한 추진을 위하여 사업시행계획인가 절차와 관리처분계획인가 절차를 병행할 수 있도록 하고, 분양공고 및 종전자산 감정평가의 기준일에 특례를 부여함(안 제74조의2 신설). 하. 사업시행자의 손실을 합리적인 범위 안에서 보전하기 위하여 사업시행자가 도시ㆍ군계획시설로 결정되지 않은 정비기반시설도 무상 양수하도록 하고, 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하는 기반시설의 설치비용까지 포함하여 무상 양도의 범위를 결정하며, 5년 한시로 국유재산 중 일반인의 교통에 제공되는 부지도 무상 양수할 수 있도록 함(안 제97조). 거. 의도적인 계약 체결 지연에 따른 매매가격 상승 및 착공 지연을 방지하기 위하여 사업시행자가 일정한 요건을 충족하여 국ㆍ공유지의 매매계약 체결을 요청한 경우 사업시행계획인가 고시일부터 3년 이내에 매매계약을 체결하도록 함(안 제98조제7항 신설). 너. 공사비 급등 등에 따라 악화된 공공재개발사업ㆍ공공재건축사업의 사업성과 공공성을 확보하기 위하여 3년 한시로 투기과열지구에 위치하지 아니한 공공재개발사업ㆍ공공재건축사업의 용적률을 완화함(안 제101조의5제6항ㆍ제7항 및 제101조의6제4항ㆍ제5항 신설). 더. 일시적으로 등록기준에 미달한 정비사업전문관리업자에 자립과 재활의 기회를 부여하기 위하여 행정처분의 예외 사유를 신설함(안 제106조제1항제2호 단서 신설). 러. 공사비 관련 분쟁의 해소를 지원하기 위하여 시ㆍ도지사 또는 국토교통부장관이 시장ㆍ군수등의 요청 또는 정비사업에 대하여 공사비 분쟁에 대한 조정이 필요하다고 판단하는 경우 공사비 분쟁조정단을 구성하여 파견할 수 있도록 함(안 제115조의2 신설). 머. 공사비 관련 분쟁의 신속하고 효율적인 해결을 도모하기 위하여 도시분쟁조정위원회의 심사ㆍ조정 사항에 사업시행자와 시공자 간 공사비에 대한 분쟁을 추가함(안 제117조제1항제3호 신설).