주택법 일부개정법률안(대안)

대안의 제안이유 지역주택조합 사업의 추진과정에서 토지확보 지연, 불투명한 사업비 운영 등으로 사업이 장기화되고 과도한 추가분담금으로 인하여 피해가 발생하는 사례가 지속적으로 발생하고 있으며, 시공자와 조합간 공사비 증액 갈등이 빈번하나 이를 객관적으로 검증할 수 있는 법적 수단이 없어 사업이 중단되는 사례가 속출하고, 사업종료 이후에도 정당한 사유없이 조합을 해산하지 않고 조합의 임원이 조합의 이익금을 유용하는 문제가 발생하는 등 지역주택조합 사업 전반에 대한 제도개선의 필요성이 제기되는 상황임. 한편 최근 노후 공동주택의 개량 등을 위한 리모델링 추진 단지가 증가하고 있으나, 복리시설 철거 후 재배치 및 통합리모델링의 제한 등으로 주민들이 선호하는 리모델링 계획을 수립하기 어렵고 리모델링 추진과정에서 효율성 낮은 총회의결 방식 등으로 신속한 사업추진이 어려운 실정임. 아울러, 1～2인 가구 증가에 따라 도심 내 도시형생활주택의 지속적인 공급이 필요하나, 세대수 제한으로 인해 시장 선호도가 높지 않은 소규모 단지 형태로만 건설할 수 밖에 없어 공급효과가 제한적이고, 조정대상지역 지정 또는 해제하는 경우 시？도지사의 의견을 듣도록 하고 있으나 검토의견 회신까지는 의무가 아니어서 지방자치단체의 의견반영이 제한적이라는 지적이 제기되고 있음. 이에 지역주택조합 사업의 초기 진입기준 강화를 통해 부실조합 발생으로 인한 조합원 피해를 예방하고, 신속하고 투명한 사업추진과 공사비 분쟁해결 및 적기 해산 등을 위한 제도적 장치를 마련하는 한편, 공동주택 리모델링 시 복리시설 증축범위 확대와 통합 리모델링 허용 등 규제 및 절차 개선을 통해 사업성을 제고하고, 도심 내 소규모 주택 공급을 활성화하기 위해 도시형생활주택 세대수 제한 한시 완화, 조정대상지역 지정 시 충분한 소통을 거치도록 시？도지사 의견에 대한 검토의견을 회신하도록 하는 등 현행법상 미비사항을 보완하여 주택시장의 안정과 국민의 재산권 보호를 도모하려는 것임. 대안의 주요내용 가. 도심 내 주택공급을 촉진하기 위하여 도시형 생활주택의 세대수 기준을 500세대 미만으로 완화하고, 철도역에서 500미터 거리 이내인 역세권의 경우에는 지방자치단체의 조례로 최대 700세대 미만까지 완화할 수 있도록 한시적으로 허용함(안 제2조제20호). 나. 공동주택 리모델링 시 입주자 공유가 아닌 복리시설의 증축 범위를 확대하고, 각각 구분소유가 되도록 세대를 분할하는 리모델링의 경우 세대수 증가를 추가로 허용할 수 있도록 함(안 제2조제25호). 다. 리모델링 주택조합은 주택건설사업 등록 없이 주택건설사업을 시행할 수 있도록 함(안 제4조제1항). 라. 조합설립인가 시 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지소유권을 포함한 80퍼센트 이상에 해당하는 토지매매계약서(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 신고된 매매계약으로서 그 실제 거래가격의 10퍼센트 이상의 계약금 지급 사실 증명) 및 국공유지 사용권원을 확보하도록 함(안 제11조제2항). 마. 리모델링 결의 시 입주자 공유가 아닌 복리시설 전체를 하나의 동으로 간주하여 동의율을 산정하고, 인접 단지들이 결합하여 하나의 리모델링조합을 설립 후 사업시행이 가능하도록 하며, 리모델링 조합원의 기존 세대에서 신규 건설되는 세대로의 권리변동이 가능하도록 함(안 제11조제3항, 제6항). 바. 주택조합의 업무대행자가 주택조합의 계약금등 자금의 보관업무와 다른 대행업무를 병행할 수 없도록 하고, 이를 위반한 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 함(안 제11조의2제7항 신설, 제101조제1호). 사. 조합원 모집신고 시 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 소유권 또는 매매계약서(국공유지의 경우 사용권원)를 확보하도록 하고, 조합주택 건설사업과 관련한 지구단위계획이 수립되어 있지 않은 경우 모집신고 수리를 제한하며, 모집신고 수리 이후에는 대통령령으로 정한 경우 이외에는 해당 조합주택과 관련한 지구단위계획의 수립？변경을 할 수 없도록 함(안 제11조의3제1항, 제5항, 제9항 신설). 아. 조합원 모집광고 시 추정사업비를 확인할 수 있는 구체적인 자료와 지구단위계획의 내용이나 수립？변경 제한에 관한 사항을 포함하도록 함(안 제11조의5제1항). 자. 주택조합의 전체 사업비가 100분의 10 이상 늘어나는 경우 총회에서 조합원 3분의 2 이상 출석과 출석 조합원 3분의 2 이상 찬성으로 의결하도록 하고, 이를 위반한 경우 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 함(안 제12조의2 신설, 제102조제4호의2 신설). 차. 모집주체 및 주택조합에 대하여 공무원ㆍ전문가 합동으로 점검할 수 있도록 근거를 신설하고 그에 따른 시정요구 등의 명령을 위반한 경우 1년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 함(안 제14조제5항 신설, 제104조제4호의2). 카. 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 리모델링 허가를 받지 못하는 경우에도 해산 여부를 결정하도록 함(안 제14조의2제1항). 타. 주택건설사업을 완료하여 사용검사를 받은 날부터 1년이 되는 날까지 주택조합 해산을 위한 총회를 소집하도록 하고, 총회를 소집하도록 한 기간이 경과한 날부터 6개월 이내에 해산을 의결하지 아니한 경우 시장？군수？구청장이 청문을 거쳐 주택조합의 설립인가를 취소할 수 있도록 함(안 제14조의2제3항부터 제5항 신설, 제6항 및 제7항, 제8항 신설, 제9항, 제96조제2호, 제104조제4호의3). 파. 주택조합 등이 시공자와 계약을 체결한 후 조합원 5분의 1 이상이 검증을 요청하거나 공사비 증액이 일정 비율 이상인 경우 한국부동산원, 한국토지주택공사 또는 지방공사에 공사비 검증을 요청하도록 하고, 검증결과를 조합원 등에게 공개하도록 하며, 공사비 검증결과를 반영하여 시공사와 공사비 증액계약을 하려는 경우 총회 의결 등을 거치도록 하면서 공사비 검증기관의 임직원은 벌칙적용 시 공무원으로 보도록 하고, 검증결과를 공개하지 않거나 총회 의결 등을 거치지 않는 경우 각각 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금, 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 하며, 주택조합과 시공자가 계약을 체결할 때 사용할 수 있도록 표준계약서 마련 근거를 규정하고, 공사비 증액에 관한 분쟁 등이 발생한 경우 「건설산업기본법」에 따른 건설분쟁 조정위원회에 분쟁조정 신청을 할 수 있도록 함(안 제14조의5 신설, 제97조제1호 신설, 제102조제4호의3 신설, 제104조제4호의6 신설). 하. 사업계획 승인 시에 의제되는 인허가의 대상을 확대함(안 제19조제1항제26호부터 제28호까지 신설). 거. 지역주택조합의 사업계획승인 신청 요건 중 토지 소유권 확보 기준을 95퍼센트 이상에서 80퍼센트 이상으로 완화함(안 제21조제1항제1호). 너. 국토교통부장관이 조정대상지역을 지정하는 경우에 시？도지사의 의견에 대한 검토의견을 회신하도록 함(안 제63조의2제3항). 더. 리모델링의 변경허가 절차를 신설하고 경미한 사항의 변경은 신고절차를 신설함(안 제66조제1항 및 제2항). 러. 리모델링 허가에 따른 공사의 착수 및 허가의 취소에 관하여 사업계획승인을 받은 경우의 규정을 준용하도록 함(안 제66조제5항). 머. 세대수 증가형 리모델링 허가 시 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 시ㆍ군ㆍ구도시계획위원회의 심의와 건축심의를 공동으로 할 수 있도록 함(안 제66조제6항). 버. 법령용어 정리를 위해 ‘행위허가’를 ‘리모델링 허가’로 변경함(안 제66조제8항, 제67조, 제96조제4호). 서. 리모델링 지원센터를 설치？운영할 수 있는 주체에 시ㆍ도지사를 추가함(안 제75조제1항). 어. 이전고시 및 등기절차에 필요한 규정에 관해서 「도시 및 주거환경정비법」을 준용하도록 함(안 제76조제6항). 저. 리모델링주택조합의 총회 등에서 의사를 결정하는 경우 전자적 방법을 활용할 수 있도록 함(안 제76조제7항 신설).