법제사법위원회

부동산등기법 일부개정법률안

대표발의 김기표·공동발의 0인·발의일 2026.04.24

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현재 신탁원부에 적힌 내부 약정을 근거로 수탁자가 관리비 납부 의무를 피하는 사례가 있어 다른 입주민들에게 피해가 발생하고 있습니다. 이번 개정안은 신탁원부에 기재된 내용만으로는 수탁자가 제3자에 대해 지는 법적 의무를 피하거나 제한할 수 없음을 법률에 명확히 규정하려는 것입니다. 이는 최근 대법원 판결 취지를 법으로 반영하여 관리비 부담의 책임을 분명히 하기 위함입니다.

신탁원부 기재를 근거로 한 수탁자의 대외적 의무 회피 방지
수탁자의 제3자에 대한 법적 의무 배제 및 제한 불가 명시
최근 대법원 판결 취지를 반영한 부동산등기법 개정

제안이유 및 주요내용 현행 「신탁법」 제4조제1항은 신탁등기를 통해 해당 재산이 신탁재산에 속함을 제3자에게 대항할 수 있도록 규정하고, 「부동산등기법」 제81조제3항은 신탁원부를 등기기록의 일부로 인정하고 있음. 그러나 실무상 신탁원부에 관리비 등 비용을 위탁자가 부담하도록 하는 내부 약정을 기재하고, 이를 근거로 수탁자가 집합건물 관리비 등 법령상 의무의 부담을 회피하는 사례가 발생하여 관리비 부담이 다른 구분소유자에게 전가되는 등 문제가 발생하고 있음. 대법원은 2025년 2월 13일 선고 판결(대법원 2022다233164)에서 신탁등기의 대항력은 신탁재산의 독립성 공시에 한정되며, 신탁원부에 기재된 내부 약정을 근거로 수탁자가 제3자에 대한 관리비 납부의무를 면할 수 없다고 판시하여, 신탁원부 기재만으로 수탁자의 대외적 법적 의무를 배제할 수 없음을 명확히 하였음. 본 법률안은 이러한 대법원의 판결을 법률에 규정하려는 것임. 이에 신탁원부 기재가 수탁자의 제3자에 대한 의무를 배제하거나 제한할 수 없음을 명확히 하고자 함(안 제81조).