전세사기 특별법

대안의 제안이유 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 전세사기 피해자를 위한 여러 지원방안들이 추진되고 있으나, 피해주택의 신속한 매입과 관리, 피해자의 주거안정 및 피해 회복을 위한 지원 강화 필요성이 제기되고 있음. 특히, 현행법은 전세사기피해자가 피해주택을 공공주택사업자에게 매입 요청할 수 있도록 하고, 공공임대주택을 통해 일정 기간 거주를 지원하는 등 기본적인 지원체계를 마련하고 있으나, 경매ㆍ공매 절차상 우선매수권 행사와 피해주택 매입 과정에서 제도적 미비로 인해 신속한 매입이 곤란한 경우가 발생하고, 주택 매입 요청이 이루어지지 못한 피해자에 대해서는 공공임대주택 지원이 제한되는 등 공공임대주택 지원의 사각지대가 존재하고 있음. 또한, 위반건축물 피해주택은 지방자치단체의 사전심의 등 절차로 인해 다른 피해주택 대비 매입이 지연되고 있으며, 신탁사기 피해주택의 경우 매입 절차와 방식이 명확하지 않아 실질적인 공공매입으로 이어지지 못하는 경우가 많아 개선이 필요함. 아울러 전세사기피해주택의 매입 과정에서 발생하는 경매차익 및 배당금 등을 통한 피해회복 수준이 경매 여건 등에 따라 큰 차이가 발생함에 따라, 피해자 간 피해보증금 회복률이 큰 편차를 보이고 있음. 이에 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권을 행사하여 받은 금액, 임차보증금반환채권을 변제 받은 금액, 경매 차익 등을 합산한 금액이 최소보장금(임차보증금의 3분의 1)에 미치지 못할 경우, 그 부족분을 지원하는 최소지원금 제도를 도입하고, 일부 피해자에 대해서는 최소보장금을 선지급하는 등 피해회복의 형평성을 제고할 필요가 있음. 한편, 현행법에 따르면, 지방자치단체의 장은 전세사기피해주택의 관리 현황 및 피해 실태를 조사하고, 그에 따른 조치를 수행할 수 있으나, 임대인의 소재 불명 등으로 인한 소방시설 안전관리 공백, 공공요금 체납에 따른 단전ㆍ단수 등 생활 안전 문제에 대해 지방자치단체가 적극적으로 개입할 수 있는 명확한 근거가 부족한 실정임. 더 나아가 전세사기 예방을 위해 임차인 대상 정보 제공은 확대되고 있으나, 임대차계약 체결 이전 단계에서 예비 임차인을 대상으로 한 상담ㆍ컨설팅 등 사전적 피해 예방 지원은 충분하지 않다는 지적이 있으며, 피해주택의 선순위 채권 현황을 신속하고 정확하게 파악하는 데에도 제도적 한계가 존재함. 이에 전세사기피해자에 대한 공공임대주택 지원의 사각지대를 해소하고, 피해주택 매입 절차를 개선하며, 피해회복의 형평성 확보와 임차보증금 보호를 강화하는 한편, 지방자치단체의 피해주택 안전관리 권한을 보완하고 예비 임차인에 대한 피해 예방 지원을 확대하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 미비점을 종합적으로 개선ㆍ보완하려는 것임. 대안의 주요내용 가. 전세피해지원센터의 명칭을 전세피해 및 예방지원센터로 변경하고 임대차 계약을 체결하려는 자에 대하여 상담 업무를 수행할 수 있도록 함(안 제11조). 나. 국세 및 지방세의 안분 징수 특례 적용 절차를 확대함(안 제23조제1항 및 제24조제1항). 다. 원활한 피해주택 매입을 위해 최고매수신고가격이 없는 경우 피해자가 최저매각가격을 최고매수신고가격으로 보아 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있도록 규정하는 한편, 전세사기피해자로부터 전세사기피해주택 매입을 요청받은 공공주택사업자가 그 사실을 법원에 통보하면 법원이 공공주택사업자에게 매각기일을 통지하도록 함(안 제20조제1항 단서 및 제25조제5항 신설 등). 라. 공공주택사업자에게 피해주택의 매입을 요청한 피해자도 본인이 희망하는 경우에는 직접 피해주택을 매입할 수 있도록 하고, 공공주택사업자가 전세사기피해주택의 매입 요청을 받으면 제17조에 따른 경매절차의 유예？정지, 제18조에 따른 매각절차의 유예？정지 또는 제19조에 따른 매각절차의 유예？중지를 신청할 수 있도록 함(안 제25조제2항 및 제3항, 안 제25조제15항 및 제16항 신설). 마. 공공주택사업자가 「민사집행법」에 따른 경매, 「국세징수법」 또는 「지방세징수법」에 따른 공매 외의 방법으로 전세사기피해주택을 매입한 경우에도 취득세를 감면받도록 함(안 제25조제4항). 바. 경매 또는 공매 절차가 완료되었으나 해당 피해주택을 매수하지 못한 전세사기피해자도 공공임대주택을 지원받을 수 있도록 함(안 제25조의2제1항제3호 신설). 사. 공공주택사업자가 신탁사기피해주택을 협의매입할 수 있도록 하고, 협의매입 절차를 마련함(안 제25조의3). 아. 공공주택사업자가 위반건축물 피해주택을 우선 매입한 후에 지방자치단체의 사전심의를 신청할 수 있도록 절차를 신설함(안 제25조의6제7항 신설). 자. 전세사기피해자간 피해회복 형평성 제고를 위해 피해자가 대항력 또는 우선변제권을 행사하여 받은 금액, 임차보증금반환채권을 변제받은 금액, 경매차익 등으로 회복한 금액이 최소보장금액에 미치지 못할 경우에는 그 부족분을 지원하는 최소보장 제도를 도입하고, 최소보장금의 전부 또는 일부의 선지급, 지원금 등의 반납 절차 및 조사 및 정보의 수집ㆍ활용 근거 등을 신설함(안 제25조의9부터 제25조의12까지 신설). 차. 임대인이 파산한 경우 우선변제권이 인정되는 임차보증금에 대하여는 면책되지 아니하는 청구권으로 보도록 함(안 제25조의13 신설). 카. 지방자치단체에 공공요금 등의 체납 내역 조사 및 조치, 소방시설 및 승강기 안전관리, 피해주택의 보존을 위한 조치 등을 직접 수행할 수 있는 권한을 부여함(안 제28조의2). 타. 전세사기피해자등이 설립한 협동조합 및 일정 지분 이상을 소유한 부동산투자회사 등이 피해주택 매입 및 임차사업을 하는 경우 지방자치단체의 지원근거를 마련함(안 제28조의4 신설). 파. 국토교통부장관이 전세사기피해자등 지원을 위해 금융기관 등의 보전처분, 압류, 저당권 등 담보권의 설정 관련 권리관계와 관련한 자료의 제공을 요청할 수 있도록 함(안 제29조의2제1항). 하. 국토교통부장관이 특히 필요하다고 인정할 때에는 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」에 따른 신용정보를 제공받을 수 있도록 근거를 신설함(안 제29조의2제4항부터 제6항까지 신설 및 제31조제1항).